국토부, 서울 강남4구 토지거래허가구역 재지정 - 부동산 시장 영향은?

 

1. 토지거래허가구역(토허제)란?

토지거래허가구역(토허제)은 특정 지역에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이는 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 도모하기 위한 규제로, 국토교통부 및 지자체가 주택시장 과열 여부를 판단해 지정합니다.

이번에 국토부와 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 이른바 '강남4구'를 토지거래허가구역으로 재지정한다고 발표했습니다. 이번 조치는 부동산 시장의 변동성이 커지면서 가격 급등을 방지하고 시장 안정을 유도하기 위한 것입니다.

2. 강남4구 토지거래허가구역 재지정 배경

2.1. 최근 부동산 시장 동향

2024년 하반기부터 서울을 중심으로 부동산 시장이 다시 상승세를 보였습니다. 특히 강남권 아파트 가격이 빠르게 오르면서 투자 수요가 급증했고, 이에 따라 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 방식)가 다시 활발해졌습니다.

올해 초, 국토부는 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했으나, 이후 강남권의 부동산 가격 상승이 심화되면서 투기 수요를 억제할 필요성이 커졌습니다. 이에 따라 2025년 3월 19일, 정부는 강남4구 전체를 토지거래허가구역으로 지정하는 강력한 조치를 발표했습니다.

2.2. 국토부의 공식 입장

국토교통부와 서울시는 이번 조치가 "부동산 시장 과열을 방지하고 실수요자의 주거 안정성을 보장하기 위한 것"이라고 설명했습니다. 서울시는 "지난 2월 12일 토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 주택 가격이 급등하면서 시장 변동성이 커졌다"며, 이를 해결하기 위해 재지정이 불가피했다고 밝혔습니다.

3. 토지거래허가구역 지정 내용

3.1. 적용 대상

이번 토지거래허가구역 지정 대상은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트 단지입니다. 이는 약 2,200개 단지, 40만 가구에 해당합니다.

3.2. 시행 기간

• 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용
• 이후 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 예정

3.3. 주요 규제 내용

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 합니다.

• 아파트 매매 시 실거주 목적만 허용: 투자 목적의 매매가 제한되며, 허가를 받은 경우 2년간 실거주해야 합니다.
• 전세를 낀 매매(갭투자) 불가능: 주택을 매수하는 사람이 직접 거주해야 하므로 전세를 놓는 것이 금지됩니다.
• 법인의 매입 제한: 법인이 허가 없이 주택을 매수하는 행위를 금지하여 투기 수요를 차단합니다.

4. 시장에 미치는 영향

4.1. 부동산 시장 안정화 기대

정부의 이번 조치는 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 예상됩니다.

• 단기적으로 강남4구의 거래량이 줄어들고, 주택 가격 상승세가 둔화될 가능성이 큽니다.
• 갭투자 수요가 감소하면서 실수요자 중심의 거래가 이루어질 것으로 보입니다.
• 시장 심리가 위축되면서 부동산 투자에 대한 기대감이 낮아질 수 있습니다.

4.2. 부동산 거래 감소

토지거래허가제가 시행되면 주택 거래 절차가 까다로워지면서 매수자와 매도자의 부담이 증가합니다. 이에 따라 거래량이 줄어들고, 매수 대기자들의 관망세가 짙어질 가능성이 큽니다.

특히, 강남권에서 갭투자를 계획했던 투자자들은 허가를 받기 어려워지면서 시장에서 이탈할 가능성이 높습니다. 이로 인해 단기적으로 거래량이 급감할 것으로 예상됩니다.

4.3. 인근 지역으로 투자 수요 이동 가능성

토지거래허가구역으로 지정된 강남4구에서의 투자 수요가 억제되면서, 인근 지역으로 투자 자금이 이동할 가능성이 큽니다. 강동구, 마포구, 성동구, 노원구 등 비규제 지역으로 자금이 유입될 가능성이 높아 해당 지역의 부동산 시장이 상대적으로 활기를 띨 수도 있습니다.

5. 전문가들의 전망

부동산 전문가들은 이번 조치가 단기적으로 가격 상승을 억제하는 효과가 있지만, 근본적인 해결책이 될 수 없다고 분석하고 있습니다.

• 긍정적 의견: "단기적으로 강남권 주택 시장이 안정될 것으로 예상되며, 실수요자를 보호하는 효과가 있을 것이다."
• 부정적 의견: "토지거래허가제가 일시적인 효과를 낼 수는 있지만, 장기적으로 주택 공급 확대 정책이 함께 추진되지 않으면 근본적인 문제 해결이 어렵다."

6. 향후 전망 및 정부 추가 대책

정부는 이번 조치를 시작으로 부동산 시장의 흐름을 면밀히 관찰하며 추가적인 대책을 마련할 계획입니다.

• 시장 과열이 지속될 경우 강남 외 지역까지 토지거래허가구역 확대 가능성
• 불법 거래 및 편법 증여 등에 대한 단속 강화
• 대출 규제 조정 등을 통한 시장 안정화 유도

7. 결론

국토부와 서울시의 이번 토지거래허가구역 지정은 강남권의 부동산 가격 상승을 억제하고 시장 안정을 도모하기 위한 조치입니다. 이번 조치로 강남권의 갭투자 수요가 줄어들고, 거래량이 감소할 가능성이 큽니다. 그러나 장기적인 시장 안정을 위해서는 주택 공급 확대, 실수요자 보호 정책 등의 추가 대책이 필요할 것으로 보입니다.

향후 부동산 시장의 변화를 예의주시하며, 실수요자들은 신중한 접근이 필요합니다.