가족끼리 집 사고팔기, 정말 괜찮을까? 부동산 가족 거래의 함정과 세금 폭탄 주의사항
1. 가족끼리도 부동산 거래가 가능한가요?
부모님, 형제, 자녀 등 가족끼리 집을 사고파는 건 법적으로 가능합니다.
하지만! 나라(세무서)는 이런 거래를 의심의 눈초리로 바라봐요.
왜냐하면, 가족끼리 일부러 싸게 팔거나 공짜로 주고, 세금을 피하려는 경우가 많기 때문이에요.
그래서 가족 간 거래는 반드시 시세에 맞게, 정상적인 계약서와 이체 기록이 있어야 해요.
예를 들어,
- 아버지가 10억짜리 아파트를 자식에게 3억에 팔았다면?
→ 세무서에서 “7억은 공짜로 준 거네?” → 증여세 부과 대상
즉, 가족 간 거래는 가능하지만, 제대로 하지 않으면 오히려 더 많은 세금을 내게 될 수도 있어요.
자세하게 알아보시죠 ~
2. 가족 간 거래에서 어떤 세금이 발생할까?
가족이든 남이든, 부동산을 사고팔면 다음 세금이 발생해요:
| 양도소득세 | 파는 사람(예: 부모) | 이익이 생겼을 때 |
| 취득세 | 사는 사람(예: 자녀) | 부동산을 취득할 때 |
| 증여세 | 사는 사람이 시세보다 싸게 받았을 때 | 시세의 30% 이상 저가 거래 시 |
가족 간 거래에서 중요한 포인트는 바로 "시세보다 너무 싸게 사고파는 경우"
- 시세보다 30% 이상 저렴하면 → 그 차액이 증여세 대상이 돼요.
- 예: 시세 10억, 실제 거래가 6억 → 차액 4억에 대해 증여세 부과!
이런 걸 **“부당행위계산 부인 제도”**라고 해요.
즉, 나라에서는 “가족이니까 일부러 싸게 팔았네!” 하고 판단해버리는 거죠.
3. 실제 사례로 알아보는 가족 간 거래 실수
❌ 사례 1: 부모가 자녀에게 헐값에 아파트 매도
- 10억짜리 아파트를 5억 원에 매매
- 세무조사에서 시세 대비 5억이 공짜로 간 것으로 간주
- 자녀에게 2억 원 넘는 증여세 부과
❌ 사례 2: 배우자 간 거래 후 양도세 폭탄
- 남편이 아내에게 집을 팔고, 1년 뒤 아내가 비싸게 팔았어요
- 국세청에서 “사실상 한 집을 팔아 시세차익 얻은 것”으로 보고,
→ 양도세+가산세 중과
✅ 사례 3: 감정평가 후 정상 매매로 세금 절감
- 시세 8억 아파트를 자녀에게 8억에 매도
- 감정평가서 제출 + 대금 전액 계좌이체
→ 정상 거래로 인정, 증여세 없음
4. 가족 간 거래에서 세금 피하려면 이렇게 하세요
✅ 1. 감정평가 활용
부동산 전문 감정평가사를 통해 시세를 증명해요.
→ 국세청에서 인정하는 공정 시가 기준으로 세금 다툼을 줄일 수 있어요.
✅ 2. 매매계약서 작성
꼭 정식 부동산 계약서 양식으로 작성하세요.
→ “가족끼리 구두로 했다가 나중에 큰일 납니다!”
✅ 3. 계좌이체로 돈을 주고받기
현금으로 주고받으면 증빙이 안 돼요.
→ 반드시 금액 전체를 이체하고, 기록을 남기세요.
✅ 4. 세무상담 필수
거래 전, 간단한 상담만으로 수천만 원을 줄일 수 있어요.
→ 특히 2주택, 다주택이 얽힌 가족 간 거래라면 꼭 전문가 도움을 받으세요.
5. 가족 간 거래, 보유세와 종합부동산세에도 영향이 있어요
자녀 명의로 집을 사주고, 그 자녀가 미성년자이거나 소득이 없다면?
→ 종합부동산세 대상이 되고도 세금을 못 내는 상황이 생길 수 있어요.
또한, 다주택자의 경우 가족 간 거래로 인해
→ 2주택자가 되면 양도세 중과세율이 적용돼요.
즉, 부동산 거래 하나가 가족 전체의 세금 체계에 영향을 줄 수 있다는 거예요.
6. 가족 간 거래 후 실거주와 비과세 요건은?
- 부모가 자식에게 집을 팔고, 자식이 바로 들어가서 2년 이상 실거주하면
→ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능
단, 이때도 실제 거주를 증명할 수 있어야 해요.
(예: 주민등록등본, 공과금 내역 등)
또, 부모는 이전 집에서 전출하고 자식은 해당 집으로 전입해서
완전히 별도 세대가 되는 것이 중요해요.
7. 전문가가 말하는 가족 간 거래 체크리스트
| 감정평가서 준비 | 시세 기준으로 거래했는지 증명 |
| 계좌이체 증빙 | 대금 주고받은 내역 필수 |
| 매매계약서 작성 | 부동산 중개업소 통해 진행 추천 |
| 가족관계 명확화 | 배우자, 자녀, 형제 여부 확인 |
| 사전 세무상담 | 양도세·증여세 여부 사전 분석 |
가족 간 부동산 거래는 더 조심해야 합니다
가족 간 거래는 “사랑”이 들어간 거래지만, 세금은 감정이 아닌 숫자로 움직입니다.
- 싸게 팔았다고 해서 다 좋은 건 아니고,
- 공짜로 줬다고 해서 다 문제되는 것도 아니지만,
형식과 절차를 제대로 밟지 않으면
정말 억울하게 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.
가족 간 거래도 제3자 거래처럼 투명하게, 신중하게, 계획적으로 진행해야 진짜 절세 전략이 됩니다.
정말 계획잘하셔서 모두 절세하세요 ~~