권리 분석 완전 정복! 등기부등본 쉽게 읽는 법
[경매 첫걸음 4편] 권리 분석 완전 정복! 등기부등본 쉽게 읽는 법
1. 권리 분석이 뭐예요? 꼭 해야 하나요?
‘권리 분석’이란 말은 좀 어려워 보일 수 있지만,
간단히 말하면 **"이 집에 걸려 있는 권리들을 하나씩 살펴보는 작업"**이에요.
우리가 사려는 물건에 누군가 살고 있다거나, 대출이 얹혀 있거나,
누군가가 먼저 돈을 받을 권리가 있다면,
그걸 낙찰자가 대신 해결해야 할 수 있어요.
예를 들어, 어떤 아파트에 세입자가 살고 있고,
그 사람에게 5천만 원 전세보증금이 있는데
이게 경매로 보호받지 못한다면,
그 돈을 낙찰자가 대신 갚아줘야 해요.
그걸 모르고 입찰하면 큰일 나겠죠?
그래서 경매에서는 물건을 고르기 전에 권리 분석은 필수예요.
함께 보시죠
2. 등기부등본이란? 어떻게 생겼나요?
권리 분석을 하기 위해서 제일 먼저 봐야 할 게 등기부등본이에요.
등기부등본은 한 마디로 “이 부동산의 이력서”예요.
지금까지 이 부동산을 누가 소유했는지,
언제 어떤 권리가 생겼는지,
어떤 금융기관이 대출을 했는지 등이 다 적혀 있어요.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요:
| 표제부 | 부동산의 주소, 건물 구조, 면적 등 기본 정보 |
| 갑구 | 소유권과 관련된 내용 (이전, 상속, 압류 등) |
| 을구 | 채권자 정보, 근저당권, 전세권, 가압류 등 돈과 관련된 권리들 |
실제로 경매에선 ‘을구’를 제일 중요하게 봐요.
왜냐하면 여기에 말소기준권리, 즉 낙찰자가 떠안을지 말지 판단할 핵심 정보가 들어 있기 때문이에요.
3. 말소기준권리란? 쉽게 설명해드릴게요
‘말소기준권리’는 경매에서 아주 중요한 개념이에요.
경매가 끝나면 집에 얹혀 있던 여러 권리들이 일부는 사라지고, 일부는 남아요.
그 기준점이 바로 ‘말소기준권리’예요.
예를 들어 이런 상황을 볼게요:
| ① | 근저당권 A | 2018.01.10 |
| ② | 전세권 B | 2019.02.20 |
| ③ | 가압류 C | 2020.06.15 |
→ 경매로 인해 ①보다 뒤에 있는 권리들(②, ③)은 모두 말소돼요.
즉, 낙찰자는 신경 안 써도 돼요.
하지만 ①보다 앞에 생긴 권리(또는 대항력 있는 세입자)는 인수해야 할 수도 있어요.
정리하자면:
- 말소기준권리보다 먼저 생긴 권리 = 남을 수 있음 (조심!)
- 말소기준권리보다 나중에 생긴 권리 = 사라짐 (걱정X)
4. 근저당권, 전세권, 가압류는 뭔가요?
권리 용어들을 하나씩 쉽게 풀어볼게요:
📌 근저당권
은행이 돈을 빌려주면서, 못 갚을 경우를 대비해 집에 ‘저당권’을 거는 거예요.
대부분의 경매는 이 근저당권 때문에 시작돼요.
📌 전세권
전세 계약이 등기부에 등기된 경우예요.
등기 안 돼 있어도 대항력 있으면 위험해요!
📌 가압류
돈을 받기 위해 임시로 걸어둔 ‘막아두는 권리’예요.
경매 진행 중인 집에서 자주 등장해요.
대부분 말소기준권리보다 나중이면 사라져요.
이런 권리들을 보고 “내가 이걸 떠안아야 하나?” 판단해야 하죠.
그래서 날짜 순서와 말소기준권리를 꼭 비교해야 해요.
5. 임차인의 대항력은 왜 중요할까요?
‘대항력 있는 임차인’은 경매에서 낙찰자가 가장 조심해야 할 대상이에요.
그 이유는?
경매로 집을 샀더라도, 세입자가 계속 살 수 있는 권리가 있기 때문이에요!
대항력 있는 임차인이 되려면 두 가지 조건이 필요해요:
- 전입신고를 했다
- 실제로 거주 중이다 (점유하고 있다)
예를 들어, 김씨가 보증금 7천만 원으로 전세 들어와서
전입신고를 하고 실제로 살고 있었다면,
경매로 집이 팔려도 김씨는 계속 살 수 있고, 보증금도 요구할 수 있어요.
게다가, 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 경우,
보증금 전액을 낙찰자가 대신 돌려줘야 할 수도 있어요.
이런 이유로 경매 초보자들은 ‘점유자 정보’와 ‘전입일자’를 반드시 확인해야 해요.
6. 우선변제권은 뭐고, 꼭 알아야 하나요?
우선변제권이란, 세입자가 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요.
대항력에 더해 ‘확정일자’까지 받으면 생겨요.
| 전입신고 | O | O |
| 실제 거주 | O | O |
| 확정일자 | 필요 없음 | 반드시 필요 |
즉, 대항력만 있는 세입자는 살 수는 있지만 보증금 돌려받는 건 쉽지 않고,
우선변제권까지 있으면 경매 대금에서 먼저 보증금을 받아갈 수 있어요.
낙찰자 입장에서 이런 세입자는 꼭 신경 써야 해요.
우선변제권 금액만큼 낙찰금에서 빠지거나, 직접 갚아야 할 수 있기 때문이에요.
7. 권리관계 분석 실제 예제
이제 실제로 등기부 요약을 보고 분석해볼게요:
| ① | 근저당권 (OO은행) | 2019.02.01 |
| ② | 전세권 (김세입자) | 2020.05.12 |
| ③ | 가압류 (신용카드사) | 2021.08.04 |
→ 이 경우 근저당권이 말소기준권리예요.
전세권과 가압류는 이후에 설정되었으니 경매로 모두 소멸돼요.
따라서 이 부동산은 ‘깨끗한 물건’이라고 볼 수 있어요.
하지만, 만약 김세입자가 전입신고 + 점유 + 확정일자를 갖췄다면
보증금을 낙찰자가 일부 책임질 수도 있어요.
이럴 땐 임대차 조사서와 전입세대 열람내역을 확인해서
세입자의 위치를 파악하는 게 중요해요!
8. 전입세대 열람내역은 왜 볼까요?
전입세대 열람내역은 쉽게 말해
“이 집에 누가 전입신고 되어 있는지” 알려주는 문서예요.
이건 관할 주민센터에서 발급받을 수 있어요.
혹은 인터넷 정부24에서 공동인증서로 확인 가능해요.
이걸 왜 확인하냐면?
등기부등본에는 안 나오는 세입자의 존재를 알 수 있기 때문이에요!
예를 들어, 등기부엔 전세권이 없는데
전입세대 열람을 해보니 누군가 살고 있는 걸 확인할 수 있어요.
그럼 이 사람은 대항력을 가졌을 수 있으니,
추가 분석이 꼭 필요해지는 거죠.
9. 권리 분석이 완료되었을 때, 물건은 어떻게 판단하나요?
권리 분석이 끝났다면 이제 결론을 내려야 해요.
- 말소기준권리 이후 권리만 있다 → 안전한 물건
- 대항력 있는 임차인이 없다 → 명도도 수월
- 보증금 인수 예상 없음 → 비용 예측 가능
이런 경우는 입찰해볼 만해요!
반대로,
- 말소기준권리보다 앞선 권리가 있다
- 대항력 있는 임차인이 전입 중이다
- 전입세대 열람에서 가족 전체 전입 중
이런 경우는 낙찰 후 보증금, 소송, 명도 갈등 등 문제 발생 가능성이 크기 때문에
초보자는 피하는 게 좋아요.
10. 마무리: 권리 분석은 경매의 안전벨트입니다!
경매는 싸게 사는 대신, 책임도 함께 사는 것이에요.
그 책임이 바로 권리관계고,
이걸 제대로 모르면 싸게 샀다가 수천만 원을 물어내는 상황도 생겨요.
하지만 오늘 배운 것처럼
- 등기부등본 읽는 법
- 말소기준권리 확인
- 대항력, 우선변제권 판단
- 전입세대 열람까지
하나씩 차근히 따라가면
경매를 훨씬 안전하게, 자신 있게 시작할 수 있어요.
다음 글에서는
**“낙찰 받고 난 뒤에 해야 할 모든 절차”**에 대해 알려드릴게요.
잔금 납부, 등기이전, 명도까지
실전에서 꼭 알아야 할 핵심들을 안내드리겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.